6月8日，惠誉确认太古地产（01972.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“A”。展望“稳定”。惠誉亦确认太古地产的高级无抵押评级为“A”，以及确认Swire Properties MTN Financing Limited发行的中期票据计划及高级无抵押债务评级为“A”。

评级的确认反映了惠誉的预期，尽管资本投资和融资成本增加导致债务增加，但太古地产的投资物业EBITDA利息覆盖率仍将远高于4.0倍。内地主要城市以及香港地区黄金地段的优质投资物业组合带来的稳定租金收入也支撑了该评级。

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关键评级驱动因素

覆盖率稳健;融资成本较高：惠誉预计，由于债务增加和利率上升，太古地产的投资物业 EBITDA利息覆盖率将从2022年的10.6倍降至2023年-2025年的6-7倍。惠誉预测，随着占其总债务34%的浮动利率债务利率在2023年-2024年上调，2023-2024年的平均利息成本将从2022年的3.2%上升至3.8%-3.9%。

该公司发行了约30亿港元的固定利率债券，期限为3-10年，利率为3.0%-3.8%，主要以离岸人民币计价。惠誉预计该公司将主要通过离岸和在岸人民币贷款为其在中国内地的新投资提供资金，以对冲汇率风险，并受益于港元相对较低的融资成本。

杠杆率提高：随着资本投资的增加，惠誉预计公司的杠杆率(净债务/投资物业价值之比)将在2023-2025年上升到10%-15%。截至2022年底，其1000亿港元的10年投资计划中，有近40%投资于中国内地、香港特区和东南亚，包括房地产交易项目。惠誉预计其资本支出将在2023年达到峰值，原因是中国内地的新投资物业项目、以及香港特区太古坊和太古广场的扩建，以及完成对成都远洋太古里50%股权的收购。

租金收入稳定:太古地产的评级是基于其香港特区投资物业租金收入稳定。惠誉预计，由于没有租金优惠，以及太古坊二期新办公楼的贡献，2023年和2024年的租金收入将以个位数的百分比增长。香港特区写字楼市场压力的影响可能是渐进的，因为其总租金收入的13.8%将于2023年到期。然而，入住率的大幅下降或租金的下调可能会削弱其中期的业务状况。

零售业复苏:惠誉预计，2023年太古地产在中国内地和香港特区的购物中心租金将出现正回升。2023年第一季度，香港特区三大购物中心的零售额大幅增长，超过了2019年防控前的水平。尤其是太古广场和东荟城的购物中心受益于两地重新通关后的客流量。太古地产中国内地投资组合的零售额也超过了防控前的水平。

评级高于母公司：根据惠誉《母子公司评级关联性标准》，太古地产的评级上限比母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份”，00019.HK，00087.HK，A-/稳定)的并表后信用状况高一个子级，太古股份的并表后信用状况与太古地产的独立信用状况处于同一水平。

这也反映了惠誉评估其法律层面的限制程度为“开放”，因为太古地产并没有固定的限制机制来限制母公司获取太古地产现金流。报告还认为，由于太古地产独立上市，母公司对太古地产现金及资产的获取和控制程度为“部分开放”，这对流入母公司的现金，以及其完全外部的非股权融资和独立的现金和融资政策提供了一些限制。

评级推导摘要

在受评同为“A”的香港特区同行中，太古地产较为突出。其投资物业投资组合主要包括位于内地主要城市以及香港特区黄金地段的甲级写字楼和购物中心，该投资组合入驻率高。其约350亿美元的投资物业价值和约10亿美元的投资物业EBITDA，低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)的500亿美元投资物业价值和20亿美元的投资物业EBITDA，但与领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)相似。

太古地产2022年的投资物业EBITDA利息覆盖率约为10.6倍，净债务/投资物业价值之比为7%，优于评级为“A”的同行。

关键评级假设

惠誉对发行人评级的关键假设：

-2023年权益租金收入增长6%，2024年增长4%(2022年下降3%);

-2023年-2025年投资物业EBITDA利润率基本稳定在60%-65%(2022年为64%);

-2023年开发和资本支出(包括收购)为120亿港元，2024年-2025年为每年50 - 60亿港元(2022年为90 - 100亿港元);

-支付股息以低个位数增长(2022年增长5%)。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉考虑到其庞大的资本投资计划，预计未来12-18个月内不会采取正面评级行动。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-太古股份的并表后信用状况恶化至“A-”以下

-太古地产的投资物业 EBITDA/利息支出总额之比连持续低于4.0倍

-太古地产的净负债/投资物业价值之比持续超过30%

-超出预期的投资增加了执行和财务风险

流动性和债务结构

充裕的流动资金：截至2022年底，太古地产拥有45亿港元现金及99亿港元未使用授信额度，足以覆盖一年内到期的7亿港元短期债务。太古地产随后发行了约30亿港元的债券，期限为3 -10年，固定利率为3.0%-3.8%。惠誉预计该公司能够获得新的资金，以满足其即将到来的资本支出需求。

发行人简介

太古地产是香港特区领先的房地产公司之一，其投资物业和开发物业业务主要位于中国内地及香港特区。该公司还在迈阿密拥有一个综合项目-Brickell City Centre。其超过40%的权益总租金收入来自香港特区的写字楼业务，约30%来自中国内地的零售业务。该公司在港交所上市，太古股份持有其82%的股权。

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